umowa przedwstępna | Notariusz Beata Janowska

Wpis roszczenia w księdze wieczystej nieruchomości, którą chcemy kupić warto złożyć w sytuacji, gdy nie do końca ufamy sprzedającemu lub istnieje prawdopodobieństwo, że jest dużo chętnych na tą nieruchomość i sprzedający sprzeda ją innej osobie za lepszą cenę.
Na podstawie art. 16 ust. 2 pkt 2 zd. pierwsze ustawy o księgach wieczystych i hipotece w akcie notarialnym można złożyć wniosek o wpisanie w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. Taki wniosek jest jednak dodatkowo płatny i kosztuje 150 zł za wpisanie tego roszczenia oraz 75 zł za jego wykreślenie (na podstawie art. 43 i 46 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).
Warto wiedzieć, że pomimo, iż mamy podpisaną umowę przedwstępną nie możemy być do końca spokojni, że nieruchomość kupimy, ponieważ sprzedający zawsze może ją sprzedać komuś innemu.

Co można zrobić w sytuacji gdy tak się stało… Musimy wykazać, że osoba, która kupiła nieruchomość od nie uczciwego sprzedającego wiedziała o tym, że była już zawarta wcześniejsza umowa przedwstępna.
Wpis roszczenia w księdze wieczystej jest informacją ogólnie dostępną a więc nie ma możliwości aby kupujący nie wiedział o zawartej przez nas wcześniej umowie przedwstępnej.
Artykuł 59 Kodeksu cywilnego stanowi, że w razie zawarcia umowy, której wykonanie czyni całkowicie lub częściowo niemożliwym zadośćuczynienie roszczeniu osoby trzeciej, osoba ta może żądać uznania umowy za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli strony o jej roszczeniu wiedziały albo jeżeli umowa była nieodpłatna. Uznania umowy za bezskuteczną nie można żądać po upływie roku od jej zawarcia.
Na podstawie wyżej powołanego przepisu możemy więc domagać się uznania sprzedaży za bezskuteczne i tym samym doprowadzenie do finalizacji transakcji w stosunku do nas czyli sprzedaży nieruchomości nam.
Poprzez ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia, na podstawie art. 17 u.k.w.h., uzyskujemy rozszerzoną skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, przekształcając się z roszczenia przeciwko oznaczonej osobie (zobowiązanej z umowy przedwstępnej) w roszczenie przeciwko każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości (Sąd Najwyższy z dnia 13 lipca 2005 r. I CK 28/05).
Jeżeli więc dotychczasowy właściciel będzie chciał sprzedać nieruchomość pomimo, że była zawarta umowa przedwstępna oraz został ujawniony wniosek w księdze wieczystej to jest mniejsze prawdopodobieństwo, że ktoś taką nieruchomość będzie chciał kupić wiedząc, że była zawarta inna umowa przedwstępna.

W razie niezawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży roszczenie z księgi wieczystej można wykreślić po upływie roku od dnia wpisu w księdze wieczystej na jednostronne żądanie właściciela lub wieczystego użytkownika, jeżeli w tym terminie nie złożono wniosku o wpis prawa, którego dotyczy roszczenie (art. 19 u.k.w.h.).

Dzięki zawarciu umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego i ujawnieniu roszczenia w księdze wieczystej osiągamy więc pełne zabezpieczenie naszych praw i możemy domagać się wykonania naszej starej umowy przedwstępnej na warunkach w niej określonych od nowego właściciela. Oznacza to, iż mamy gwarancję, że nabędziemy upragnioną przez nas nieruchomość. Z tego wynika, że warto podpisać umowę przedwstępną u notariusza.

Należy także podkreślić, że wniosek o wpis wyżej opisanego roszczenia można złożyć zarówno przy podpisywaniu umowy notarialnej i jest on składany w akcie przez notariusza lub strony mogą złożyć taki wniosek same w Sądzie Rejonowym, Wydziale Ksiąg Wieczystych po zawarciu umowy przedwstępnej.
Nie można jednak złożyć wniosku w księdze wieczystej jeżeli umowa jest zawarta w formie pisemnej, ponieważ przepisy wymajają do tego zachowania formy aktu notarialnego.

Podsumowując: skutki prawne jakie wywołuje umowa przedwstępna zawarta w formie:

pisemnej – tylko skutek odszkodowawczy;
formie aktu notarialnego (bez ujawnienia roszczenia w księdze wieczystej) – skutek odszkodowawczy oraz możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem, ale tylko od osoby, z którą podpisaliśmy umowę przedwstępną u notariusza;
w formie aktu notarialnego z roszczeniem w księdze wieczystej – skutek odszkodowawczy oraz możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem od osoby, z którą podpisaliśmy umowę przedwstępną u notariusza lub od osoby, która nabyła tę nieruchomość już po podpisaniu przez nas umowy przedwstępne. Wniosek pełni także funkcję ostrzegawczą.

Dlaczego warto zawrzeć umowę przedwstępną u notariusza?
Skutki umowy przedwstępnej

Umowę przedwstępną można zawrzeć na dwa sposoby (w dwóch formach prawnych). Pierwsza z nich to forma pisemna, druga to forma aktu notarialnego.
Cena czyli wynagrodzenie, które trzeba zapłacić notariuszowi nie jest jedyną różnicą pomiędzy takimi formami umowy. Umowy takie różnią się przede wszystkim skutkami prawnymi jakie wywierają w obrocie prawnym, czyli tym jak ochronią nasze interesy.
Podpisując każdą umowę przedwstępną czyli niezależnie od tego czy w formie pisemnej czy w formie aktu notarialnego, mamy gwarancję, że jeżeli sprzedający lub kupujący uchyla się od zawarcia tej umowy, druga strona może żądać naprawienia szkody, jaką poniosła przez to, że liczyła na dojście do skutku umowy przyrzeczonej. Jest to tak zwany słabszy skutek jaki wywiera każda umowa zawarta zarówno w formie pisemnej jak i w formie aktu notarialnego. Wynika to bezpośrednio z treści art. 390 § 1 kodeksu cywilnego, który stanowi, że: Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.
Jeżeli jednak umowa przedwstępna zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, wówczas strona uprawniona (czyli kupujący lub sprzedający, któremu zależy, żeby umowa doszła do skutku) może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Jest to tak zwany silniejszy skutek jaki wywiera tylko umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego. Wynika to z art. 390 § 2 kodeksu cywilnego: Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.