Umowa Sprzedaży to najczęściej zawierana umowa w obrocie prawnym. Sprzedający przenosi własność nieruchomości na Kupującego w zmian za zapłatę ustalonej między stronami ceny. W prawie polskim sprzedaż nieruchomości (mieszkania, garażu, działki) wymaga formy aktu notarialnego.
Mało kto wie jednak, że własność nieruchomości przechodzi z chwilą podpisania aktu notarialnego przez strony oraz notariusza a więc nie z chwilą zapłaty ceny.
Co trzeba ustalić ?
- Cenę
- Jak i kiedy płatna będzie cena
- Kiedy nastąpi wydanie w posiadanie – czyli np. kiedy Sprzedający ma się wyprowadzić a Kupujący dostanie klucze do mieszkania
- Czy ma być w akcie ustanowiona hipoteka
Notarialna umowa sprzedaży zawsze powinna być zawierana świadomie oraz dobrowolnie przez obie strony. Podmioty uczestniczące w sprzedaży muszą być w pełni władz umysłowych i intelektualnych. W przypadku osób mających ograniczoną zdolność do czynności prawnych lub pozbawionych całkowicie zdolności prawnej, stronami notarialnej umowy sprzedaży zostają ich opiekunowie prawni.
Podpisy na wszystkich egzemplarzach notarialnej umowy sprzedaży składane są w obecności notariusza, osobiście przez obie strony sprzedaży lub uprawnionego do tego pełnomocnika. Umowy są podpisywane odręcznym podpisem, a w przypadku osób niemogących złożyć takiego podpisu, składany jest tuszowy odcisk palca (obok odcisku inna osoba musi napisać imię i nazwisko składającego odcisk).
Każda notarialna umowa sprzedaży nakłada na strony określone zobowiązania. Kupujący musi uregulować należności ze sprzedającym we wcześniej ustalonym terminie oraz zgodnie z określoną wysokością kwoty. Ponadto nabywca ma obowiązek powiadomić urząd gminy (miasta), właściwy ze względu na położenie nieruchomości, o zakupie budynku lub gruntu w terminie 14 dni od podpisania notarialnej umowy sprzedaży. Osoba sprzedająca musi z kolei zgłosić zbycie nieruchomości w urzędzie skarbowym, właściwym ze względu na miejsce jej zamieszkania celem uiszczenia podatku od sprzedaży nieruchomości.
Wymagane dokumenty do przygotowania aktu notarialnego
Sprzedaż domu lub działki niezabudowanej:
Dokumenty dostarczane przez Sprzedającego
- dane z dowodów osobistych
- umowę lub postanowienie sądu na podstawie, którego Sprzedający nabył własność
- odpis zwykły księgi wieczystej
- wypis z rejestru gruntów (wydaje Starosta, a dla Wrocławia ZGKIKM )
- zaświadczenie o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ( we Wrocławiu wydaje Urząd Miejski Wrocławia)
- decyzja o warunkach zabudowy jeżeli została wydana
- zaświadczenie wydane przez Starostę, z którego wynika, że działka nie jest objęta uproszczonym planem urządzania lasu
- zaświadczenie czy Gmina podjęła uchwałę w sprawie rewitalizacji obejmującą pierwokupu Gminy
- jeżeli nabycie nastąpiło na podstawie darowizny dokonanej po 01.01.2007 roku lub nabycia ze spadku – dodatkowo zaświadczenie wydane przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w trybie art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn,
gdy przedmiotem umowy jest działka powstała w wyniku podziału, który nie jest jeszcze ujawniony w księdze wieczystej dodatkowo:
- ostateczna decyzja o zatwierdzeniu podziału nieruchomości,
- wykaz zmian gruntowych dotyczący podziału działki z adnotacją „dokument niniejszy przeznaczony jest do dokonywania wpisu w księdze wieczystej”,
- wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej z adnotacją „dokument niniejszy przeznaczony jest do dokonywania wpisu w księdze wieczystej”
Dokumenty dostarczane przez Kupującego
- dane z dowodów osobistych
- umowa o rozdzielności majątkowej jeżeli jest zawarta
- zaświadczenie, z którego wynika, że Bank udzielił kupującym kredyt, który ma zostać zabezpieczony hipoteką oraz opis i wysokość przyszłej hipoteki
Sprzedaż mieszkania lub sprzedaż garażu
Dokumenty dostarczane przez Sprzedającego
- dane z dowodów osobistych
- umowę lub postanowienie sądu na podstawie, którego Sprzedający nabył własność
- odpis zwykły księgi wieczystej
- zaświadczenie którego wynika, że w lokalu nikt nie jest zameldowany – wydaje Gmina, a we Wrocławiu Urząd Miejski, Wydział Spraw Obywatelskich
- zaświadczenie wydane przez Zarządcę budynku, że brak jest zaległości w opłatach ekspoatacyjnych
Dokumenty dostarczane przez Kupującego
- dane z dowodów osobistych
- umowa o rozdzielności majątkowej jeżeli jest zawarta
- zaświadczenie, z którego wynika, że Bank udzielił kupującym kredyt, który ma zostać zabezpieczony hipoteką oraz opis i wysokość przyszłej hipoteki
KOSZTY
Koszty sprzedaży obliczane są od wartości nieruchomości.
Pobierane opłaty to:
- podatek od czynności cywilnoprawnych w stawce 2 %,
- taksa notarialna + podatek VAT,
- opłata sądowa,
- opłata 246 zł za przesłanie wniosku drogą teleinformatyczną do księgi wieczystej,
- koszt wypisów aktu notarialnego (sporządzanych jest 6 sztuk – dla sprzedającego, dla kupującego, do Sądu Rejonowego Wydział Ksiąg Wieczystych, do geodezji, dla Gminy oraz do Urzędu Skarbowego).