Wpis roszczenia w księdze wieczystej nieruchomości, którą chcemy kupić warto złożyć w sytuacji, gdy nie do końca ufamy sprzedającemu lub istnieje prawdopodobieństwo, że jest dużo chętnych na tą nieruchomość i sprzedający sprzeda ją innej osobie za lepszą cenę.
Na podstawie art. 16 ust. 2 pkt 2 zd. pierwsze ustawy o księgach wieczystych i hipotece w akcie notarialnym można złożyć wniosek o wpisanie w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. Taki wniosek jest jednak dodatkowo płatny i kosztuje 150 zł za wpisanie tego roszczenia oraz 75 zł za jego wykreślenie (na podstawie art. 43 i 46 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).
Warto wiedzieć, że pomimo, iż mamy podpisaną umowę przedwstępną nie możemy być do końca spokojni, że nieruchomość kupimy, ponieważ sprzedający zawsze może ją sprzedać komuś innemu.

Co można zrobić w sytuacji gdy tak się stało… Musimy wykazać, że osoba, która kupiła nieruchomość od nie uczciwego sprzedającego wiedziała o tym, że była już zawarta wcześniejsza umowa przedwstępna.
Wpis roszczenia w księdze wieczystej jest informacją ogólnie dostępną a więc nie ma możliwości aby kupujący nie wiedział o zawartej przez nas wcześniej umowie przedwstępnej.
Artykuł 59 Kodeksu cywilnego stanowi, że w razie zawarcia umowy, której wykonanie czyni całkowicie lub częściowo niemożliwym zadośćuczynienie roszczeniu osoby trzeciej, osoba ta może żądać uznania umowy za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli strony o jej roszczeniu wiedziały albo jeżeli umowa była nieodpłatna. Uznania umowy za bezskuteczną nie można żądać po upływie roku od jej zawarcia.
Na podstawie wyżej powołanego przepisu możemy więc domagać się uznania sprzedaży za bezskuteczne i tym samym doprowadzenie do finalizacji transakcji w stosunku do nas czyli sprzedaży nieruchomości nam.
Poprzez ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia, na podstawie art. 17 u.k.w.h., uzyskujemy rozszerzoną skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, przekształcając się z roszczenia przeciwko oznaczonej osobie (zobowiązanej z umowy przedwstępnej) w roszczenie przeciwko każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości (Sąd Najwyższy z dnia 13 lipca 2005 r. I CK 28/05).
Jeżeli więc dotychczasowy właściciel będzie chciał sprzedać nieruchomość pomimo, że była zawarta umowa przedwstępna oraz został ujawniony wniosek w księdze wieczystej to jest mniejsze prawdopodobieństwo, że ktoś taką nieruchomość będzie chciał kupić wiedząc, że była zawarta inna umowa przedwstępna.

W razie niezawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży roszczenie z księgi wieczystej można wykreślić  po upływie roku od dnia wpisu w księdze wieczystej na jednostronne żądanie właściciela lub wieczystego użytkownika, jeżeli w tym terminie nie złożono wniosku o wpis prawa, którego dotyczy roszczenie (art. 19 u.k.w.h.).

Dzięki zawarciu umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego i ujawnieniu roszczenia w księdze wieczystej osiągamy więc pełne zabezpieczenie naszych praw i możemy domagać się wykonania naszej starej umowy przedwstępnej na warunkach w niej określonych od nowego właściciela. Oznacza to, iż mamy gwarancję, że nabędziemy upragnioną przez nas nieruchomość. Z tego wynika, że warto podpisać umowę przedwstępną u notariusza.

Należy także podkreślić, że wniosek o wpis wyżej opisanego roszczenia można złożyć zarówno przy podpisywaniu umowy notarialnej i jest on składany w akcie przez notariusza lub strony mogą złożyć taki wniosek same w Sądzie Rejonowym, Wydziale Ksiąg Wieczystych po zawarciu umowy przedwstępnej.
Nie można jednak złożyć wniosku w księdze wieczystej jeżeli umowa jest zawarta w formie pisemnej, ponieważ przepisy wymajają do tego zachowania formy aktu notarialnego.

Podsumowując: skutki prawne jakie wywołuje umowa przedwstępna zawarta w formie:

• pisemnej – tylko skutek odszkodowawczy;
• formie aktu notarialnego (bez ujawnienia roszczenia w księdze wieczystej) – skutek odszkodowawczy oraz możliwość dochodzenia   zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem, ale tylko od osoby, z którą podpisaliśmy umowę przedwstępną  u notariusza;
• w formie aktu notarialnego z roszczeniem w księdze wieczystej – skutek odszkodowawczy oraz możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem od osoby, z którą podpisaliśmy umowę przedwstępną  u notariusza lub od osoby, która nabyła tę nieruchomość już po podpisaniu przez nas umowy przedwstępne. Wniosek pełni także funkcję ostrzegawczą.